Регистрация права участника долевого строительства застройщиком

Долевое строительство имеет свои особенности. Граждане, которые становятся участниками долевого проекта, не могут получить оплаченное жилье в собственность до тех пор, пока не закончится строительство дома и квартира не будет передана по акту приема-передачи. Только после этого у участника долевого строительства появляются основания для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Процедура регистрации права собственности на квартиру регулируется несколькими законодательными актами. Она осуществляется на основании положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В дополнение к ним 13.07.2020 был принят Федеральный закон № 202-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 202-ФЗ), который предоставил застройщикам возможность регистрировать право собственности участников долевого строительства на построенные объекты недвижимости.

Федеральный закон № 202-ФЗ направлен на снижение административных барьеров для строительного бизнеса на рынке недвижимости, а также упрощение процедуры регистрации прав для граждан. Если раньше в процессе регистрации прав на недвижимость в новостройках были задействованы застройщики, дольщики, многофункциональные центры (далее – МФЦ) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – Управление), то теперь застройщик может самостоятельно зарегистрировать право собственности за участником долевого строительства. В этом случае участник долевого строительства получит от застройщика выписку из Единого реестра недвижимости (далее – ЕГРН) как доказательство зарегистрированного право собственности и соответственно за регистрацией своего права ему больше никуда повторно обращаться не нужно. 

Механизм взаимодействия Управления с застройщиками работает следующим образом:
- застройщик завершает строительство многоквартирного жилого дома (далее – МКД) и осуществляет постановку МКД и квартир на кадастровый учёт;
- застройщик может самостоятельно обратиться в Управление с заявлением о регистрации права собственности на построенную квартиру от имени участника долевого строительства, причем он может подать документы в электронном виде из офиса или любой другой точки доступа к сети Интернет, согласие дольщика в данном случае не требуется;
- за регистрацию права собственности уплачивается госпошлина, застройщик должен уплатить ее самостоятельно;
- после того как регистрация завершена, застройщик передаёт участнику долевого строительства полученную выписку из ЕГРН.

Следует учитывать, что в некоторых случаях для государственной регистрации могут понадобиться дополнительные документы. Например, при привлечении дольщиком кредитных средств для строительства квартиры и необходимости государственной регистрации ипотеки в регистрирующий орган также необходимо представить документы для такой регистрации – кредитный договор со всеми изменениями (если они ранее не были представлены в регистрирующий орган), закладную (когда она предусмотрена условием договора).

«Управление с начала реализации Федерального закона № 202-ФЗ на основании заявлений, поданных застройщиками, по состоянию на 01.03.2024 зарегистрировало право собственности участников долевого строительства в отношении 690 объектов недвижимости, причем более 86% обращений от застройщиков направлено в электронном виде», – отметила заместитель руководителя Управления Ирина Корженкова.

Кроме того, обращаем внимание и застройщиков, и дольщиков на сроки государственной регистрации:

- в случае подачи документов застройщиком от имени участников долевого строительства в МФЦ – 3 рабочих дня с момента подтверждения уплаты государственной пошлины,
- в случае подачи документов застройщиком от имени участников долевого строительства в электронном виде – 1 сутки с момента подтверждения уплаты государственной пошлины.
Кроме того, обращаем внимание и застройщиков, и дольщиков на сроки государственной регистрации:

- в случае подачи документов застройщиком от имени участников долевого строительства в МФЦ – 3 рабочих дня с момента подтверждения уплаты государственной пошлины;

- в случае подачи документов застройщиком от имени от имени участников долевого строительства в электронном виде – 1 сутки с момента подтверждения уплаты государственной пошлины.

Кроме того, вышеуказанный порядок распространяется и на многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию до 13 июля 2020 года, то есть до вступления в силу Федерального закона № 202-ФЗ. Он позволил решить проблему, когда дольщики уклоняются от приёмки объектов. Застройщик теперь может составить односторонний акт и инициировать регистрацию права собственности уклонившегося от приёмки квартиры участника долевого строительства. Для доказательства уклонения застройщик представляет уведомления о доставке или недоставке письма в адрес дольщика. Обращаем особое внимание дольщиков - «уклонистов» о такой возможности, так как на практике достаточно часто встречаются случаи, когда дольщики десятилетиями не осуществляют государственную регистрацию своих прав.